江苏城乡空间规划设计研究院

编者荐语：《东部先发地区城市更新系统性规划方法研究》是江苏省城镇化和城乡规划研究中心承担的住建部研究课题。应对国家实施城市更新行动要求，响应规划由增量向存量转型发展趋势，围绕东部先发地区城市更新发展，研究提出了系统性的城市更新规划设计框架，形成了城市更新体检评估、方式选择、规划设计、政策机制的成果体系，为省市层面推进城市更新提供了技术支撑。该研究成果获得了“2021年度省城乡建设系统优秀勘察设计”二等奖。

东部先发地区城市更新系统性规划方法研究

一、研究背景

党的十九届五中全会明确提出实施城市更新行动，是对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署。应对城市更新，既有增量语境下的规划设计体系面临较大局限性，难以满足存量背景下的产权主体多元、利益协调复杂等需求，也有实施过程中审批流程不适应、技术标准欠缺等难题；同时就东部先发地区来看，已围绕城市更新进行了广泛探索，但也存在零敲碎打、贪图求快的发展趋势，导致城市更新的拆建问题凸显、公共效益难以满足、资金平衡不可持续等问题。基于以上分析，本课题认为东部先发地区亟待建立适应于存量语境的系统性城市更新规划方法体系。

课题缘起和目的

为此，江苏省城镇化和城乡规划研究中心承担了住房和城乡建设部软科学研究项目《东部先发地区城市更新系统性规划方法研究》，聚焦如何构建系统性更新规划方法体系，围绕更新对象、更新方式、更新规划设计、更新政策等内容，探讨东部先发地区城市更新“系统性”行动范式研究，旨在为全国提供借鉴。 

课题需解决的重点问题

二、思路框架

课题探讨了哪些需要更新、如何更好更新、如何系统设计、如何支撑实施等内容环节，对更新对象、方式、规划、政策等开展研究，并强化数据支撑、综合评估、长效策略、政策协同等技术手段。 

技术路线

三、特色创新

1、 全国率先建立系统性城市更新框架的研究

凸显全流程城市更新路径，建立了城市更新体检评估、更新方式选择、更新规划设计编制和更新政策实施的流程体系，经项目科技查新，具有一定全国领先性。

构建的四阶段流程

突出高质量发展，基于生态优先、以人为本、集约高效、文化传承四项价值共识，形成了开展生态修复改善城市生态功能、开展功能修补提升城市人居品质、促进产业转型提升城市用地效益和促进风貌彰显塑造城市文化景观等城市更新内容。

城市更新内容体系

指导城市更新的逐层落实，构建城市-片区-单元三层次城市更新空间和规划设计体系。

三层级更新空间体系

2、 创新性提出科学精准的城市更新体检评估方法

率先构建了两个维度、双向叠加识别更新地区的城市体检体系，问题导向维度聚焦低效地区、解决“急难愁盼”城市病，目标导向维度聚焦战略地区、融合城市未来发展意图。低效地区围绕居住、工业、商业、生态、边角地等，综合考虑安全底线、建筑质量红线、设施供给均衡、经济环境效益、特色魅力塑造5大更新要求，建构了5类地区-14项要素-30项指标的评估体系；战略地区围绕公共活力中心、综合交通枢纽、生态开敞地区、特色风貌地区等，构建了4类地区-4项要素-7项指标的评估体系。

城市更新体检评估方法

建立了涵盖城市建设计划、政府统计数据、网络开源数据、实地勘测数据、公众参与数据的多源大数据平台，一一对应具体空间和更新对象类型，生成专题图和更新地区分析图，辅助城市更新行动政策制定。

多源大数据平台

3、 聚焦多元价值的更新方式选择研究

针对确定要更新的地区，进行细化分级评估，构建历史文化保护、安全保障、风貌塑造、发展效益、业主改造意愿等多因子评估体系，建立一票否决和一票保留制度，确定各类更新用地2个方向（空间价值和功能价值）、4类更新模式（整治提升、功能活化、保护修缮、拆除重建），切实转变更新方式，倡导具有空间和功能价值的城市更新地区保留，防止大拆大建。

基于价值导向的更新方式选择

二是提出针对性的更新建设指引，强化更新行动实施的技术支撑。

 不同用地更新指引

4、 强调可实施可落地的城市更新三层级空间应用研究

通过城市-片区-单元逐层落实城市更新实施内容，建构城市更新市级专项规划、城市更新片区统筹规划、城市更新单元实施规划的三层级框架，对更新体检评估、更新方式选择、更新策略进行落地，实现逐层空间传导。

三层级更新规划设计应用

5、 探索可操作性的城市更新政策工具包

围绕目前城市更新面临的规划设计审批困难、土地产权复杂、城市更新资金不足、公众参与不充分等政策瓶颈，系统性梳理国内外先发地区城市更新实施内容，提炼核心配套政策，创新性提出规划设计、土地、金融、公共参与等4大类、10中类、若干小类的政策制度，解决城市更新实施瓶颈，形成政策工具包。

城市更新政策包

文章来源：陈国伟  江苏城市更新